Bitcoin hypothèque: un nouvel océan bleu de 6,6 billions de dollars

Le 27 mai, Cantor Fitzgerald a lancé un programme de prêts hypothécaires en Bitcoin de 2 milliards de dollars destiné aux clients institutionnels, les premiers contreparties comprenant les entreprises de crypto-monnaie FalconX Ltd. et Maple Finance. En tant que l'un des souscripteurs officiels des obligations d'État américaines, l'entrée de cette institution centenaire de Wall Street est considérée comme une percée hautement symbolique.

Bitcoin est en train de passer d'un actif de stock à un instrument financier capable d'influencer le système de crédit.

Un mois plus tard, le directeur de la FHFA, Bill Pulte, a lancé un signal fort. Il a demandé aux deux entreprises américaines de crédit immobilier, Fannie Mae et Freddie Mac, d'étudier la faisabilité d'inclure des cryptomonnaies comme le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette déclaration a suscité une réaction vive sur le marché, avec une augmentation du prix du Bitcoin de près de 2,87 % en 24 heures, franchissant à nouveau les 108 000 dollars.

Comme le soulève la question existentielle dans la publicité de Coinbase : "En 2012, vous aviez besoin de 30 000 Bitcoins pour acheter une maison, et maintenant vous n'en avez besoin que de 5. Si les prix de l'immobilier continuent de baisser en termes de Bitcoin, pourquoi continuent-ils à augmenter en termes de dollars ?" Quel impact ce prêt immobilier en Bitcoin aura-t-il sur le système en dollars ?

Les paroles de Bill Pulte sont-elles valables ?

Bill Pulte a publiquement appelé sur les réseaux sociaux Fannie Mae ( FNMA ) et Freddie Mac ( FHLMC ) à se préparer. Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises soutenues par le gouvernement américain. Bien qu'elles ne prêtent pas directement aux acheteurs de maisons, elles jouent un rôle clé de "market maker" sur le marché secondaire des prêts hypothécaires. En achetant des prêts hypothécaires émis par des institutions privées, leur existence garantit la liquidité et la durabilité du marché des prêts.

Créée après la crise des subprimes de 2008, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) est responsable de la régulation de ces deux institutions. Selon un rapport de recherche de JPMorgan, d'ici décembre 2024, Fannie Mae et Freddie Mac auront garanti un total de 6,6 trillions de dollars de titres adossés à des hypothèques (MBS), représentant 50 % de toutes les dettes hypothécaires non remboursées aux États-Unis. Freddie Mac, qui bénéficie d'une garantie de fiducie et de crédit pleine et entière du gouvernement américain, est directement supervisé par le HUD (. Les prêts hypothécaires de Freddie Mac ont fourni 2,5 milliards de dollars aux MBS, représentant 20 %.

Sous le premier mandat de Trump, les parties prenantes ont discuté de divers plans de réforme des GSE) financés par le gouvernement, mais n'ont réalisé aucun progrès législatif. La raison pour laquelle Pulte utilise un ton "ordonnateur" dans son tweet est qu'en tant que président de la FHFA, il occupe un poste de "superviseur" au sein des conseils d'administration des deux entreprises. Après avoir pris ses fonctions en mars 2025, il a procédé à d'importantes réformes du personnel et de la structure, déplaçant plusieurs administrateurs des deux grandes agences, se nommant président du conseil d'administration et licenciant 14 cadres, y compris le PDG de Fannie Mae, pour une restructuration complète. Cela a considérablement renforcé le contrôle de la FHFA sur les GSE et a permis des négociations avec la Maison Blanche et le ministère des Finances concernant une proposition d'introduction en bourse avec des "garanties implicites". L'orientation de cette politique a des implications profondes pour le système financier. Aujourd'hui, la FHFA commence à explorer l'intégration des actifs cryptographiques dans le système d'évaluation des souscriptions hypothécaires, marquant un changement structurel dans l'attitude des régulateurs envers les actifs cryptographiques.

Le parcours personnel de Pulte ajoute une signification complexe à cette nouvelle. En tant que troisième plus grande entreprise de construction résidentielle aux États-Unis, PulteGroup, sous la direction de sa troisième génération, est un héritier d'une famille immobilière tout comme le président Trump. Il est également l'un des hauts fonctionnaires fédéraux les plus tôt à soutenir ouvertement les cryptomonnaies parmi les proches de Trump. Dès 2019, il a plaidé pour le développement caritatif des actifs cryptographiques sur les réseaux sociaux et a révélé qu'il détenait de grandes quantités de Bitcoin et de Solana. Il a investi dans des actifs à forte volatilité tels que GameStop et Marathon Digital, et contrairement à un politicien ordinaire, son style d'investissement semble davantage correspondre à l'image de "Degen". Compte tenu de son "parcours cryptographique" antérieur, il semble qu'il souhaite intégrer les actifs cryptographiques dans le système d'achat de maisons aux États-Unis et que cela ne soit pas une décision prise à la légère.

Divergences au sein du gouvernement

D'autre part, il existe en fait des divergences évidentes au sein du gouvernement. ProPublica a révélé en mars que le département américain du logement et du développement urbain (HUD) explore également l'utilisation des stablecoins et de la technologie blockchain pour suivre les fonds fédéraux de subventions à l'habitat. Un fonctionnaire de HUD a révélé que le promoteur de la solution blockchain est Irving Dennis(, qui est le nouveau directeur financier adjoint de HUD et ancien partenaire du géant mondial du conseil Ernst & Young.

Contrairement à des GSE "semi-officielles" comme Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont supervisées par la FHFA, Ginnie Mae, sous l'égide du HUD, est une agence entièrement gouvernementale. Par conséquent, les discussions à ce sujet sont également plus rigoureuses, et la proposition a rencontré une forte opposition en interne, certains craignant qu'elle ne déclenche une crise des subprimes comme celle de 2008, tandis que certains fonctionnaires l'ont même qualifiée de "comme donner de la monnaie de Monopoly pour distribuer de l'argent". Un mémorandum interne a souligné que le HUD ne manque pas de capacités d'audit et de suivi des flux de fonds, et que l'introduction de la blockchain et des paiements cryptés n'ajoute pas seulement de la complexité, mais pourrait également entraîner des fluctuations de la valeur des fonds d'aide et même des problèmes de conformité.

Actuellement, des plateformes comme Milo Credit et Figure Technologies proposent des produits de prêt hypothécaire garantis par des Bitcoin. Cependant, elles ne peuvent pas titriser les prêts pour les vendre à Fannie Mae et Freddie Mac, ce qui entraîne des taux d'intérêt élevés et une liquidité limitée. Une fois que le Bitcoin sera intégré au système d'acquisition de prêts hypothécaires fédéraux, cela permettra non seulement de réduire les taux d'intérêt des emprunts, mais aussi de signifier que les détenteurs de Bitcoin pourront libérer un effet de levier, passant de "HODL" à "construire une allocation d'actifs familiaux aux États-Unis".

Bien sûr, les risques ne doivent pas être ignorés. Comme l'a averti l'ancien responsable de la SEC, Corey Frayer, une fois que des actifs cryptographiques instables sont introduits dans le système hypothécaire de 13 000 milliards de dollars garanti par la FHA, tout événement de décrochage de la capitalisation boursière pourrait entraîner des chocs systémiques. Et la juriste Hilary Allen ne mâche pas ses mots, affirmant qu'il est extrêmement dangereux de transformer les groupes les plus vulnérables en champs d'expérimentation pour des changements technologiques.

Le cœur de cette divergence réside dans la question de savoir si les États-Unis sont prêts à intégrer le Bitcoin dans le système financier public en tant que "bien d'investissement alternatif". La direction de recherche de la FHFA permet aux détenteurs d'utiliser leur solde en Bitcoin pour satisfaire directement aux exigences de mise de fonds ou de réserves, ce qui a une signification profonde car cela confère pour la première fois un effet de "levier immobilier" aux actifs décentralisés. D'autre part, la volatilité des actifs cryptographiques pose naturellement des difficultés d'évaluation et de provisionnement des risques lorsqu'ils sont utilisés comme "actifs de réserve". En outre, la question de savoir s'il est permis d'utiliser le Bitcoin pour l'évaluation des prêts hypothécaires en cas de fluctuations de prix extrêmes soulève des problèmes de réglementation financière, de gestion de la liquidité et même de stabilité systémique.

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Quelles sont les dispositions du nouvel ordre de la FHFA ? Avant cela, comment les résidents américains empruntaient-ils avec des crypto-monnaies ?

En raison des leçons douloureuses de la crise des prêts hypothécaires subprimes de 2008, l'évaluation des prêts immobiliers aux États-Unis impose des restrictions strictes sur la conformité des actifs. Ainsi, même si l'emprunteur possède des cryptomonnaies, celles-ci doivent d'abord être converties en dollars américains et déposées sur un compte bancaire réglementé aux États-Unis pendant 60 jours avant de pouvoir être considérées comme des "fonds matures" dans l'évaluation. La direction proposée par Pulte vise manifestement à franchir cette barrière procédurale.

Cette ordonnance officielle, à savoir la décision n° 2025-360, exige que les deux géants des prêts hypothécaires considèrent les cryptomonnaies comme un actif efficace de diversification de la richesse des emprunteurs. Jusqu'à présent, les cryptomonnaies ont été exclues de l'évaluation des risques hypothécaires, car les emprunteurs ne convertissent généralement pas leurs actifs numériques en dollars avant la fin du prêt. Cette directive demande à Fannie Mae et Freddie Mac de développer des propositions pour inclure les cryptomonnaies dans les réserves des emprunteurs de leur évaluation des risques hypothécaires pour les maisons unifamiliales. De plus, cette directive stipule que les entreprises doivent calculer directement les avoirs en cryptomonnaies sans avoir à les convertir en dollars.

La FHFA ) a établi des "directives" claires sur les cryptomonnaies qui répondent aux critères de considération. Seuls les actifs émis sur des échanges réglementés par les États-Unis et entièrement conformes aux lois pertinentes sont éligibles. De plus, les entreprises doivent inclure des mesures d'atténuation des risques dans leur évaluation, y compris des ajustements en fonction de la volatilité connue du marché des cryptomonnaies, ainsi qu'une réduction appropriée des risques en fonction du ratio de réserves de cryptomonnaies détenues par l'emprunteur.

Avant toute mise en œuvre de modifications, les entreprises doivent soumettre leurs propositions pour approbation à leurs conseils d'administration respectifs. Après approbation du conseil d'administration, la proposition doit être transmise à la Federal Housing Finance Agency (FHFA) pour examen et autorisation finale. La décision de la Federal Housing Finance Agency est conforme à la pratique plus large du gouvernement fédéral concernant la reconnaissance des cryptomonnaies dans les processus financiers, et s'aligne avec les déclarations de Pulte "Pour répondre à la vision du président Trump de faire des États-Unis la capitale mondiale des cryptomonnaies", la publication de cette directive reflète son engagement à positionner les États-Unis en tant que juridiction de premier plan pour le développement des cryptomonnaies.

Que signifie vraiment cela ?

Comme tout le monde le sait, la logique sous-jacente d'un actif liquide élevé utilisé pour le staking en échange d'actifs à faible liquidité est valide, mais le BTC se trouve au centre des intérêts sur plusieurs dimensions. Lorsqu'il pourra réellement être certifié en tant qu'actif de prêt hypothécaire aux États-Unis, son "impact" pourrait être aussi puissant que celui du "projet de loi sur les réserves de Bitcoin" proposé avant l'arrivée de Trump au pouvoir, et cette influence ne sera pas limitée à un seul groupe. Plusieurs groupes, y compris le grand public américain, les institutions financières et les départements gouvernementaux, seront affectés.

Combien d'Américains utiliseront Bitcoin pour "acheter une maison", et combien peuvent-ils "économiser" en utilisant Bitcoin comme intermédiaire ?

Le chef économiste de l'agence immobilière américaine Redfin, Daryl Fairweather, a déclaré : "En raison du temps disponible et d'un manque de moyens de consommation excitants, de nombreuses personnes ont commencé à échanger des cryptomonnaies pendant la pandémie. Certains de ces investissements se sont évaporés, mais en même temps, cela a permis à certaines personnes d'accumuler une richesse considérable, ou du moins d'atteindre un niveau suffisant pour couvrir l'apport d'une maison."

Le rapport sur les consommateurs de cryptomonnaies de Security.org 2025 indique qu'environ 28 % des adultes américains, soit environ 65 millions de personnes, détiennent des cryptomonnaies, avec une proportion particulièrement élevée parmi la génération Z et les milléniaux, où plus de la moitié d'entre eux détiennent ou ont déjà détenu des actifs cryptographiques. Étant donné que les milléniaux et la génération Z occupent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier américain, les actifs cryptographiques pourraient également devenir de plus en plus populaires comme moyen de paiement pour l'achat de logements.

En 2021, RedFin a mené une enquête de vulgarisation scientifique, en commissionnant la société technologique Lucid pour échantillonner de manière aléatoire 1500 primo-accédants. Parmi les réponses à la question "Comment avez-vous accumulé vos fonds pour l'apport ?", la réponse la plus fréquente était "avec le salaire"(52%), tandis que les réponses moins courantes étaient "dons en espèces de la famille"(12%) et "retraits anticipés de fonds de retraite"(10%). Il est à noter que le groupe "vendre des crypto-monnaies pour acheter une maison" a progressivement augmenté entre 2019 et 2021, atteignant près de 12 % à la fin de 2021. Maintenant, quatre ans plus tard, avec la popularité croissante des crypto-monnaies, ce pourcentage a probablement encore augmenté.

Quant à combien d'argent on peut économiser, le fondateur de People's Reserve, CJK, a partagé une petite histoire sur les réseaux sociaux Space le 25 juin, en participant à la nomination des Emmy avec le producteur Terence Michael. En 2017, il avait vendu 100 BTC pour acheter une maison, maintenant cette maison ne vaut que 500 000 dollars, mais les BTC vendus valent désormais des millions de dollars. C'est pourquoi il a fondé People's Reserve, avec pour objectif de permettre à un plus grand nombre de personnes de conserver des Bitcoins et d'acheter des maisons par le biais de prêts.

Ainsi, une hypothèse en découle : vous avez acheté des Bitcoins d'une valeur de 50 000 dollars en 2017. En 2025, leur valeur atteindra 50