Bitcoin Hipoteca: um novo mar azul de 6,6 trilhões de dólares

No dia 27 de maio, a Cantor Fitzgerald lançou um programa de empréstimos colateralizados em Bitcoin no valor de 2 bilhões de dólares para clientes institucionais, com as primeiras contrapartes incluindo as empresas de criptomoeda FalconX Ltd. e Maple Finance. Como um dos subscritores oficiais de títulos do Tesouro dos EUA, a entrada desta instituição de Wall Street, com mais de um século de história, é vista como uma grande conquista simbólica.

Bitcoin está a transformar-se de um ativo de estoque em uma ferramenta financeira que pode influenciar o sistema de crédito.

Um mês depois, o Diretor da FHFA, Bill Pulte, lançou outro sinal importante. Ele pediu à Fannie Mae e à Freddie Mac, duas empresas pilares do crédito habitacional nos Estados Unidos, para estudar a viabilidade de incluir criptomoedas como Bitcoin na avaliação de hipotecas. Esta declaração provocou uma reação intensa do mercado, com o preço do Bitcoin subindo quase 2,87% em 24 horas, superando novamente os 108.000 dólares.

Como questionado no anúncio da Coinbase: "Em 2012 você precisava de 30.000 Bitcoins para comprar uma casa, enquanto agora você só precisa de 5. Se o preço das casas continua a cair em termos de Bitcoin, por que está sempre a subir em dólares?" Qual será o impacto deste empréstimo hipotecário em Bitcoin no sistema do dólar?

As palavras de Bill Pulte têm valor?

Bill Pulte fez um apelo público nas redes sociais para a Fannie Mae ( FNMA ) e a Freddie Mac ( FHLMC ), pedindo que essas duas empresas se preparem. A Fannie Mae e a Freddie Mac são duas empresas apoiadas pelo governo dos Estados Unidos, embora não concedam empréstimos diretamente aos compradores de casas, elas desempenham um papel central de "market maker" no mercado secundário de hipotecas, garantindo que o mercado de empréstimos seja líquido e sustentável através da aquisição de hipotecas emitidas por instituições privadas.

Após a crise das hipotecas subprime de 2008, a Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) foi estabelecida para regular estas duas instituições. De acordo com um relatório de pesquisa do JPMorgan, até dezembro de 2024, a Fannie Mae e a Freddie Mac garantiram um total de 6,6 trilhões de dólares em títulos de dívida hipotecária garantidos ( MBS ), representando 50% de toda a dívida hipotecária não paga nos EUA. A Ginnie Mae (, que é totalmente garantida pelo governo dos EUA, é diretamente regulada pelo HUD ) e fornece 2,5 bilhões de dólares em MBS, o que representa 20%.

Durante o primeiro mandato de Trump, as partes interessadas discutiram várias propostas de reforma das empresas de financiamento do governo (GSE) (, mas não houve progresso legislativo. A razão pela qual Pulte usou um tom de "ordem" em seu tweet é porque, como presidente da FHFA, ele ocupa uma posição no conselho que "supervisiona" essas duas empresas. Após assumir o cargo em março de 2025, ele realizou uma reforma drástica de pessoal e estrutura, transferindo vários diretores das duas grandes instituições, auto-designando-se como presidente do conselho e demitindo 14 executivos, incluindo o CEO da Freddie Mac, para uma reestruturação abrangente. Isso deu à FHFA um controle significativamente maior sobre as GSE e, em colaboração com a Casa Branca e o Tesouro, explorou uma proposta de listagem pública com base em "garantias implícitas", cujas direções políticas têm um profundo impacto no sistema financeiro. Agora, a FHFA começou a explorar a inclusão de ativos criptográficos no sistema de avaliação de subscrição de hipotecas, sinalizando uma mudança estrutural na atitude dos reguladores em relação aos ativos criptográficos.

O histórico pessoal de Pulte torna esta notícia ainda mais complexa. Como a terceira maior empresa de construção residencial dos EUA, o PulteGroup é liderado pela terceira geração da família Pulte, que, assim como o presidente Trump, é herdeira de uma dinastia imobiliária. Ele também é um dos altos funcionários federais mais próximos de Trump a apoiar publicamente as criptomoedas. Já em 2019, ele defendia o desenvolvimento caritativo de ativos criptográficos nas redes sociais e revelou possuir uma grande quantidade de Bitcoin e Solana. Ele havia investido em ativos de alta volatilidade, como GameStop e Marathon Digital; ao contrário dos políticos comuns, parece que ele tem uma imagem mais alinhada com o "Degen" em suas investidas. Combinando com seu "currículo criptográfico" anterior, parece que ele deseja introduzir ativos criptográficos no sistema de compra de casas das famílias americanas, e isso não é uma ideia repentina.

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Divergências internas do governo

Por outro lado, também existem divisões claras dentro do governo. A ProPublica revelou em março que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA )HUD( também está explorando o uso de stablecoins e tecnologia blockchain para rastrear os fundos federais de assistência habitacional. Um funcionário do HUD revelou que o impulsionador da solução blockchain é Irving Dennis )Irving Dennis(, que é o novo vice-chefe de finanças do HUD e foi parceiro da gigante de consultoria global Ernst & Young.

Diferente das "GSE" semi-oficiais como a Fannie Mae e a Freddie Mac, que são supervisionadas pela FHFA, a Ginnie Mae, sob a responsabilidade do HUD, é uma entidade 100% governamental. Assim, as discussões nesse aspecto são mais rigorosas, e a proposta enfrentou forte oposição interna, com alguns acreditando que isso poderia desencadear uma crise de hipotecas subprime semelhante à de 2008. Alguns funcionários chegaram a chamá-la de "como distribuir dinheiro com fichas de um jogo de tabuleiro". Um memorando interno indicou que o HUD não carece de capacidade de auditoria e rastreamento de fluxo de fundos; a introdução de blockchain e pagamentos criptográficos não só aumentaria a complexidade, mas também poderia causar flutuações no valor dos fundos assistenciais e até questões de conformidade.

Atualmente, plataformas como Milo Credit e Figure Technologies já estão oferecendo produtos de hipoteca com colateral em Bitcoin. No entanto, como não conseguem securitizar os empréstimos para vendê-los à Fannie Mae e Freddie Mac, as taxas de juros dos empréstimos permanecem altas e a liquidez é limitada. Assim que o Bitcoin for integrado no sistema de subscrição de hipotecas federal, isso não apenas poderá reduzir as taxas de juros dos empréstimos, mas também significa que os detentores de moeda poderão liberar o efeito de alavancagem, passando de "HODL" para "construir a alocação de ativos familiares nos Estados Unidos".

Claro, o risco não pode ser ignorado. Como alertou o ex-funcionário da SEC Corey Frayer, uma vez que ativos criptográficos instáveis sejam introduzidos no sistema de hipotecas de 1,3 trilhões de dólares garantido pela FHA, qualquer evento de desancoragem de valor de mercado pode causar um choque sistêmico. A acadêmica de direito Hilary Allen foi ainda mais direta, afirmando que forçar a transformação tecnológica sobre os grupos mais vulneráveis como um campo de testes é extremamente perigoso.

O cerne desta divergência reside na questão de saber se os Estados Unidos estão prontos para integrar o Bitcoin oficialmente no sistema financeiro público, ao invés de considerá-lo como um "investimento alternativo". A linha de pesquisa da FHFA permite que os detentores utilizem o saldo em Bitcoin para atender diretamente aos requisitos de entrada ou reservas, e seu significado profundo está no fato de que pela primeira vez permite que ativos descentralizados possuam um efeito de "alavancagem habitacional". Por outro lado, a volatilidade dos ativos criptográficos gera dificuldades naturais de avaliação e provisão de riscos quando se considera o seu uso como "ativo de reserva". Além disso, se em situações de intensa volatilidade do preço do Bitcoin, deve ser permitido o uso para a avaliação de hipotecas, isso envolve questões de regulação financeira, gestão de liquidez e até mesmo estabilidade sistêmica.

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Quais são as disposições da nova diretiva da FHFA? Como os residentes dos EUA estavam a usar empréstimos em criptomoeda antes disso?

Devido às dolorosas lições da crise das hipotecas subprime de 2008, a avaliação dos empréstimos habitacionais nos EUA atualmente tem restrições rigorosas em relação à conformidade dos ativos. Ou seja, mesmo que o mutuário possua criptomoedas, estas devem ser convertidas em dólares e depositadas em uma conta bancária regulamentada nos EUA por 60 dias antes de serem consideradas "fundos maduros" para fins de avaliação. A direção proposta por Pulte, evidentemente, visa romper essa barreira de processo.

Esta ordem oficial, a decisão nº 2025-360, exige que os dois gigantes dos empréstimos hipotecários considerem as criptomoedas como um ativo válido para diversificação de riqueza dos mutuários. Até agora, as criptomoedas foram excluídas da avaliação de risco hipotecário, uma vez que os mutuários geralmente não convertem seus ativos digitais em dólares antes do término do empréstimo. A diretiva exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac elaborem propostas para incluir as criptomoedas nas reservas dos mutuários nas avaliações de risco de hipotecas residenciais unifamiliares. Além disso, a diretiva também estipula que as empresas devem calcular diretamente a posse de criptomoedas, sem necessidade de convertê-las em dólares.

A Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( estabeleceu "diretrizes" claras sobre quais criptomoedas atendem aos critérios de consideração. Somente os ativos emitidos em bolsas regulamentadas nos EUA e que cumprem integralmente as leis pertinentes são elegíveis. Além disso, as empresas devem incluir medidas de mitigação de risco na avaliação, incluindo ajustes com base na volatilidade conhecida do mercado de criptomoedas, bem como uma redução de risco apropriada com base na proporção de reservas de criptomoedas mantidas pelo mutuário.

Antes de qualquer implementação de mudanças, as empresas devem submeter suas propostas ao respectivo conselho de administração para aprovação. Após a aprovação do conselho de administração, a proposta deve ser encaminhada à Federal Housing Finance Agency )FHFA( para revisão e autorização final. A decisão da Federal Housing Finance Agency está alinhada com a prática mais ampla do governo federal de reconhecer criptomoedas no processo financeiro, e está em consonância com os comentários de Pulte "Para responder à visão do presidente Trump de transformar os Estados Unidos na capital mundial das criptomoedas", a emissão dessa diretriz reflete seu compromisso de posicionar os Estados Unidos como a jurisdição líder no desenvolvimento de criptomoedas.

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O que isso realmente significa?

É amplamente conhecido que a lógica subjacente para usar um ativo de alta liquidez como garantia para trocar por ativos de baixa liquidez é válida. No entanto, o BTC está no centro de múltiplos interesses em várias dimensões. Quando ele realmente puder ser certificado como um ativo para empréstimos com garantia nos EUA, seu "poder de influência" pode ser tão significativo quanto o "projeto de lei de reserva de Bitcoin" proposto antes da posse de Trump, e essa influência não se limitará a um único grupo. O povo americano, instituições financeiras, órgãos governamentais e outros grupos diversos serão todos impactados.

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Quantos americanos usariam Bitcoin para "comprar casas" e quanto poderiam "economizar" usando Bitcoin como intermediário?

O economista-chefe da Redfin, uma empresa imobiliária americana, Daryl Fairweather, afirmou: "Devido ao tempo disponível e à falta de formas de consumo emocionantes, muitas pessoas começaram a negociar criptomoedas durante a pandemia. Algumas dessas investigações se transformaram em bolhas, mas ao mesmo tempo, isso também fez com que algumas pessoas acumulassem grandes riquezas, ou pelo menos alcançassem um nível suficiente para pagar o adiantamento de uma casa."

O relatório de consumidores de criptomoedas de 2025 da Security.org revela que cerca de 28% dos adultos americanos, ou aproximadamente 65 milhões, possuem criptomoeda, com a geração Z e os millennials apresentando uma alta porcentagem, com mais de metade das pessoas possuindo ou tendo possuído ativos criptográficos. E devido à crescente participação dos millennials e da geração Z no mercado imobiliário dos EUA, os ativos criptográficos como uma forma de pagamento para a compra de imóveis também podem se tornar cada vez mais populares.

Em 2021, a RedFin realizou uma pesquisa de divulgação científica, contratando a empresa de tecnologia Lucid para coletar aleatoriamente amostras de 1500 compradores de casa pela primeira vez. A resposta mais comum à pergunta "Como você acumulou o dinheiro para a entrada?" foi "com o salário" )52% (, enquanto "doação em dinheiro da família" )12% ( e "retirada antecipada de fundos de aposentadoria" )10% ( foram menos comuns. Vale a pena notar que o grupo que "vendeu criptomoedas para comprar uma casa" aumentou gradualmente de 2019 a 2021, alcançando quase 12% no final de 2021. E quatro anos se passaram, com a popularização das criptomoedas, essa proporção pode ter aumentado ainda mais.

E quanto ao quanto se pode economizar, o fundador da People's Reserve, CJK, compartilhou uma pequena história nas redes sociais Space no dia 25 de junho, durante a participação do produtor de cinema Terence Michael na nomeação ao Emmy. Em 2017, ele vendeu 100 BTC para comprar uma casa, e agora essa casa vale apenas 500 mil dólares, mas o BTC vendido já vale mais de dez milhões de dólares. Assim, a partir dessa oportunidade, ele fundou a People's Reserve, com o objetivo de permitir que mais pessoas possam manter Bitcoin, comprando casas através de penhor.

Assim, surgiu uma hipótese: você comprou Bitcoin no valor de 50.000 dólares em 2017. Até 2025, seu valor atingirá 50